中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

而5年期以上LPR主要影响房贷利率。楼市调控工具箱再次开启。

一、LPR报价大幅下调，北京房贷利率历史低位5年期以上LPR下调25个基点，为2019年8月房贷利率换锚后的历史最大幅度下调。2019年8月，房贷利率换锚LPR加基点，5年期以上报价4.85%。

2019年8月，4.85%

2019年11月，降5bp，至4.8%

2020年2月，降5bp，至4.75%

2020年4月，降10b，至4.65%持续20个月

2022年1月，降5bp，至4.6%

2022年5月，降15bp，至4.45%

2022年8月，降15bp，至4.3%

2023年6月，降10bp，至4.2%

2024年2月，降25bp，至3.95%

LPR报价历经8次调整，共下调0.9%。

5年期及以上利率调整，主要惠及楼市。

下调后，北京当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.95％、4.05％，历史低位。

ps：LPR的调整不涉及公积金贷款。25BP，每100万额度的30年期等额本息贷款，月供减少144.8元。

2023年12月的北京楼市政策，下调了房贷利率基点，受益的只有新办贷的购房者，存贷利率仍按照LPR+55bp到LPR+105b计算。而LPR下调将惠及所有贷款购房者。

二、2月利率下调的背后：仅惠及增量，蓄势小阳春2月LPR下调，这个时间值得注意

2023年12月14日发布楼市新政刚下调房贷利率基点，降幅最高达55bp，此后，增量房贷利率降至4.2%-4.8%，存量仍旧为4.75%-5.25%。12月20日LPR报价4.2%不变。意味着，1月20日之前办房贷的购房者，下一年的利率都在4.2%基础上加基点。

因为LPR降了，但还贷不是马上减少。存量房贷的利率调整，要根据重新定价日来定，

① 一般是次年的1月1日，按照12月的LPR报价定价，也就是说，距离利率调整时间还有11个月。

② 也有批贷日为重新定价日的，比如去年8月17日批贷的，那就每年8月按7月LPR报价调整。

所以，看起来LPR下调惠及楼市所有还贷人，但实际上，一年内最大的受益方，还是只有新办贷的购房者，就是增量。

要知道，LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。本次，MLF未有变动，但5年期以上LPR却大幅下调25个基点。

虽然之前MLF和LPR也并非一致同步，但此次结合12月到2月的楼市政策，且在2月这个时机，不得不让人联想：北京楼市非常期待小阳春。但是，利率下调利好新购房者，而购房者会因为利率下调买房吗？

北京楼市购房者，有人会为了每月少还几百块钱，买一套几百万的房子吗？

不会。

但多重楼市利好政策叠加的效果不容忽视。

近一年半，重磅政策纷纷落地，给北京楼市增添了些许生机。

三、北京楼市一年半

回顾北京近一年陆续出台的楼市政策：降低购房门槛，降低购房成本，间接减税降费。

政策在放松，重在刺激增量，刺激楼市复苏。

而“小阳春”的成型与否，决定北京楼市的下一步动作。

1、2022年8月，三个项目试点对老年家庭放松限贷突破当时有过房贷记录即算二套房的限制，二改首，降首付，最高80%降至40%，但受众非常有限。“中心城区60岁及以上老人家庭购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地，名下无房且无在途贷款的，普通住宅执行35%首付，非普通住宅执行40%的首付；购买试点项目140平方米以下的住房，首套首付比例35%、二套首付比例60%。”

2、2023年台马地区执行经开区购房者政策（不再“双限”），这点几乎无关楼市政策，与此前的行政划分变动相关。

3、2023年9月“认房不认贷”：只要在北京市名下无成套住房的，商贷都按首套住房执行。降首付，力度大，主要惠及曾有房贷记录，在京首次购房的人群，首付从60-80%降至35-40%。3、2023年10月公积金贷款也执行“认房不认贷”，作为补充。

4、2023年12月“降商贷及公积金首付比例及贷款利率、优化普宅认定标准年限最长30年”。重磅政策。首付比例全面下调，首套房降至30%，二套房40-50%。房贷利率最高直降0.55%。

5、2024年2月通州区双限政策取消。双限购是指，在满足北京购房资格的前提下，若是社保或个税资格，想在通州区购买住宅，则要求有近3年的通州社保或个税；若是北京非通州区户口家庭，想在通州购买第2套住宅，则要求近3年通州社保或个税。通州的“双限购”政策此前已执行了8年多。从效果来看，双限解除，通州新房项目短期咨询、到访量有所增加，但因政策出在春节前夕这一时点，通州整体成交并无突出之处。

6、2月房贷利率下调0.25%。

四、北京楼市亟待小阳春

仅一年半的时间，北京的楼市放松政策从蜻蜓点水到重磅频发，从小部分受众到全面放松。

2月20日LPR再降25bp之后，3.95%的房贷利率已处在北京楼市的历史低位。

降购房门槛低、降购房首付+税费、降贷款利率、放松双限、利率再降，政策已经到底了吗？

自12月政策发布后，楼市“政策底”已现的声量渐长，但同时也有“放开部分区域限购”的声音萦绕。前者北京内部促内循环，后者引入外部力量进入循环。

动因不同，可控性差太多。

2月截至20日，新房网签799套，二手网签2653套。而去年1月春节，二手网签量8000多套。

北京楼市亟待小阳春。

若如期而至，皆大欢喜。否则，我们可能会看到北京楼市工具箱里还有什么宝贝，或许，届时影响的就不只是北京楼市。

正在关注楼市的你，请问哪些政策会影响你的购房决策？